编辑:黄宇作为全国楼市风向标的深圳，上半年一手、二手房整体成交低迷。过去很多年，深圳新房供不应求，经常出现“日盘”，导致房价快速上涨。这种情况在2021年下半年开始改变。受房地产行业低迷和新房供应量增加的影响，深圳新房市场彻底走下神坛。克而瑞数据显示，今年6月，深圳新房供应量创下近年同期新高，整体供应规模年内首次突破70万平方米，环比上涨88%。而一手房和二手房的交易并没有出现明显的“跳尾”行情。上半年深圳新房总成交量与市场成交量相比处于低位，整体低迷。据乐有家统计，2023年上半年，深圳一手住宅成交16209套，网签面积166万平方米。成交套数较2022年上半年的16126套略有上升，但成交面积下降约3%。在此背景下，深圳的头部房企销售也出现下滑。据柯睿统计，2023年1-6月，深市20强房企流量销售金额1020.79亿元，同比下降26.7%，降幅比上月有所扩大。TOP20房企流量销售面积161.63万平方米，同比下降14.2%。与全国房企销售排名特点一致，上半年深圳房企销售额前五名也以央企为主。根据柯睿上半年深圳房企流量销售排行榜，前五名分别是华润置地、深铁地产、万科、招商蛇口、卓越集团。除了万科是混合所有制房企，其他三家都是国企。从TOP20房企排名变化来看，流量销售金额榜单中的排名变化不大，新润源地产、保利地产、勤成达分列榜单15-17位；部分房企在流量区域榜单的排名变化较大。保利地产已升至榜单第八位，合正集团和勤成达分列第十二和第十六位。央企华润置地在2021年和2022年都是深圳房企销售额第一。2022年在深圳实现销售总额480.79亿元，同比增长21.9%，创下深圳房企全年销售新纪录。在整体市场持续下滑的情况下，今年上半年华润置地虽然仍稳坐深圳销售额第一的位置，但流量销售金额仅为148.19亿元，同比下滑50.7%。深圳为华润置地贡献了很大比例的销售额。以2022年为例，深圳销售额达到华润置地3013亿元总销售额的15.9%。面对低迷的市场，华润置地将深圳作为今年项目销售的重要战场，表现出在深圳加大销售的意愿。公开资料显示，今年3月，华润置地提出在深圳启动新一轮城市布局行动。除了润福这个超级核中心，至少还有5个项目要上马。润府，超核中心一期，今年3月正式入市。首日成交33亿元，占比90%左右，成为龙华区3月成交面积和金额最大的产品。今年上半年，该项目累计销售金额和面积分别为64.07亿元和8.83万平方米。值得一提的是，该项目由华润置地和深铁地产联合开发。去年年底，双方共同宣布将联合开展深圳北超核中心项目，由华润置地负责运营。从项目股权渗透来看，项目由深铁持股49%，华润置地持股51%。因此，深圳地铁集团旗下地产公司深圳地产上半年的流量销售也受益于该项目。柯睿数据显示，深铁地产上半年累计实现业绩130.82亿元，15.88万平方米。虽然同比分别下降18%和36.7%，但仍位列深圳普通住宅预售项目流量销售金额和面积双榜第二位，比去年排名上升两位。2020年，深铁地产甚至没有出现在20强榜单中。深铁地产异军突起的背后矗立着深圳地铁，深圳地铁不仅是深圳的国企，也是万科的第一大股东，还与华润置地建立了战略合作关系。去年5月26日，华润置地与深圳铁路集团举行战略合作框架协议签约仪式。根据协议，华润置地与深铁集团将发挥各自优势，在符合相关条件的情况下，开展全面的开发运营合作。在房地产行业销售和融资始终没有明显起色的情况下，包括深圳地铁在内的地铁集团日益成为当地土地市场的生力军。近年来，深圳地铁加大了拿地力度。在2021年11月深圳第三批集中供地中，深圳地铁也以178.51亿元总价竞得5宗地块。去年，深圳第三批集中供地中，坪山区3宗地块以底价竞得，总拿地金额60.38亿元，是该批土地拍卖中拿地数量和金额最高的企业。对于地铁集团加大拿地力度，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，一方面，区域综合开发日益成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入规模化发展阶段，房地产向地铁建设输血成为地铁发展的主要支撑；再次，在国企或者政府平台，地铁实力比较强，拿下地面。地铁开通后，房子卖得溢价更高。相比第一大股东深圳地铁的繁荣，万科在深圳市场略显疲态。2019年之前，万科在深圳的销售额长期处于领先地位。近年来，随着深圳土地储备竞争日益激烈，万科在深圳很少拿地，核心区域土地储备严重不足，销售额逐渐被华润置地和招商蛇口超越。柯睿数据显示，2020年，缺乏项目销售的深圳万科全年仅实现流量销售约63亿元，在深圳市场的排名从2019年的第一位下滑至第16位；2021年，万科加大推盘力度，以304.87亿元的流量销售额位列深圳市场第三；到2022年，万科将回落到第五位，流量销售额约为170.53亿元。从今年上半年来看，万科在深圳的流量销售金额和面积排名回升至第三位，累计业绩分别达到100.71亿元和13.57万平方米，同比增长31.1%，同比下降13.6%。根据住建局公布的深圳三季度计划入市的商品房上市信息，深圳新房供应仍将充足。克而瑞研究中心指出，如果7月份没有强有力的救市政策出台，新房整体成交规模将保持低位平稳，环比跌幅和累计同比涨幅将继续收窄，维持弱复苏主基调。此外，在一手房库存压力加大、项目成交持续低迷的情况下，随着占比的进一步提升，下半年深圳可能会出现更多房价名义上涨但实质下跌的板块。